Čak 21.784 nekretnine koje su u Srbiji prodate tokom prošle godine nisu ispunjavale uslove da budu upisane u Katastar nepokretnosti. Taj broj je za 119 odsto veći u odnosu na 2019. godinu. Od 7,5 milijardi evra, koliko su vredeli svi stanovi, kuće i ostali objekti prometovani prošle godine, 2,2 milijardi su plaćene nekretnine koje nisu imale sve neophodne papire. To pokazuje statistika Republičkog geodetskog zavoda(RGZ), koji prikuplja podatke na osnovu kupoprodajnih ugovora.
Promet nekretnina odvija se paralelno u tri sistema tržišta nepokretnosti – regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom. Kupovina stanova na svakom od njih nosi određene rizike za kupca.
S obzirom da su ovi pojmovi najčešće nepoznanica za one koji su u potrazi za nekretninom, advokat Brane Krunić iz Subotice je za 4zida objasnio koje su karakteristike svakog od ovih tržišta i na šta bi trebalo obratiti posebnu pažnju.
Regulisano tržište najpouzdanije
Regulisano tržište predstavlja sistem koji je regulisan zakonima i uredbama koji propisuju način na koji se nekretnine mogu kupovati i prodavati, kako se vode evidencije o njima i kako se plaćaju porezi i ostale obaveze.
„U ovom sistemu, sve nepokretnosti su upisane u Katastar nepokretnosti. Zahtevi za upis u katastar na regulisanom tržištu, rešavaju se u zakonskom roku od 5 radnih dana. Ovde potpadaju sve nekretnine koje imaju uredno izdatu građevinsku i upotrebnu dozvolu, uredno upisanu kvadraturu, adresu, broj i ne postoje bilo kakve zabeležbe ili druge oznake u smislu nedostatka na predmetnoj nepokretnosti“, objašnjava Brane Krunić.
Kupac u svakom momentu može u katastru nepokretnosti, ili kod javnog beležnika, da izvadi prepis vlasničkog lista i da se uveri šta je sve upisano od podataka na objektima na parceli/zemljištu, njihove površine, stanje vlasništva, eventualne terete/zabeležbe i drugo. Advokat napominje da u slučaju nedostatka na predmetnoj nepokretnosti, ovo svakako predstavlja prvu signalnu lampicu da se podobnije mora utvrditi stanje, ali i dalja volja za kupovinom takve nepokretnosti.
Rizici kupovine na delimično regulisanom tržištu
Delimično regulisano tržište obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u Katastar nepokretnosti, pa je samo delimično regulisano zakonima i uredbama. U praksi im za upis uglavnom nedostaje dokumentacija koja je nastala prilikom utvrđivanja međusobnih prava i obaveza. Krunić objašnjava da se to najčešće dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka, gde najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana i drugo. U takvim slučajevima ne postoje tačni rokovi koji bi mogli da budu utvrđeni radi rešavanja problematike ovakih predmeta, jer su ovo komplikovanije procedure za utvrđivanje prava vlasništva.
Mnogo veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem. Advokat napominje da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava na primarnom tržištu, koje predstavljaju novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora.
Prvi rizik kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita. Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu – sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
„Poslovna banka mora biti sigurna da će investitor završiti izgradnju stana i zbog toga ne ulazi u proces odobrenja stambenih kredita ako stepen izgrađenosti zgrade nije na minimumu od 80 odsto. Kupovina nepokretnosti u ovom sistemu, faktički nema dovoljno jaku garanciju za kupce. Svakako da niko ne može da garantuje da će investitor, koji je najčešće osnovan kao DOO, završiti zgradu ili da njegova firma neće otići u stečaj ili u novačne blokade“, navodi Branko Krunić.
Advokat ističe da kupac mora svesno da prihvati stepen tih rizika, osim ukoliko ne postoji neki drugi vid obezbeđenja od strane investitora, što je vrlo retko u praksi. To bi bila hipoteka na drugom izgrađenom stanu u vlasništvu investitora, ili lična menica investitora ili trećeg lica, koji garantuju završetak izgradnje stana/zgrade svom svojom ličnom imovinom, bankarska garancija ili slično.
On napominje da je vid zaštite kupca da se predugovor ili kupoprodajni ugovor moraju overiti kod javnog beležnika, a kako bi kasnije sa punovažnim pravnim osnovom, pred sudom, mogao da zaštiti svoja prava.
U Republičkom geodetskom zavodu navode da je vid zaštite kupaca i upis predbeležbe o kupoprodaji u Katastru nepokretnosti, na kojoj bi kupci trebalo da insistiraju. Oni napominju da to donosi dodatnu sigurnost i garanciju upisa prava vlasništva u katastar nepokretnosti, što ima za krajnji cilj smanjenje broja transakcija na delimično regulisanom tržištu.
Koji su izazovi kod kupovine u neregulisanom sistemu nepokretnosti?
Neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, a koje nisu ni upisane u Katastar. Ovakve nekretnine nisu podložne kontroli nadležnih državnih službi i institucija. Kupci su faktički najčešće izloženi riziku prevarnih radnji, jer prilikom kupovine nekretnine nisu informisani, niti mogu biti, o pravom stanju nepokretnosti. Prema podacima Ministarstva građevinarstva, u Srbiji ima oko 2,1 miliona takvih, nelegalnih objekata.
Nekretnine koje potpadaju pod ovu kategorizaciju, moraju u nekom momentu biti legalizovane odnosno ozakonjene, gde se nakon sprovedenog celokupnog postupka, od strane nadležne službe za građevinarstvo, rešenja o ozakonjenju po službenoj dužnosti predaju u Katastar nepokretnosti radi uknjižbe. Druga mogućnost je da budu srušene u celosti, po nalogu nadležne inspekcije.
„Nelegalne nepokretnosti mogu biti predmet prometa, samo se postavlja pitanje do koje mere su nelegalne odnosno šta im nedostaje da budu u celosti legalne. Postoje nepokretnosti koje nemaju građevinsku niti upotrebnu dozvolu, nisu ni ucrtane u Katastru, pa samim tim u slučaju prometa,mformalno pravno kod opisa nepokretnosti, možete uneti samo parcelu/zemljište da čini predmet prometa, a da se naknadno podnese zahtev za ozakonjenje objekta. Međutim, i to je upitnog karaktera, s obzirom da u praksi često postoji objekat sagrađen na delu parcele/zemljišta na kom je u budućnosti na primer, predviđeno proširenje saobraćajnice, ili javna površina te se ni tada ne bi mogla u celosti ozakoniti“, objašnjava advokat.
Kada je promet nelegalnih objekata moguć?
On napominje da ipak ne treba da postoji veliki strah od kupovine nelegalne nepokretnosti, jer je to pravno moguće, ali ističe da bi kupac trebalo da prepusti da njegove pravne interese zastupa stručno lice – advokat.
„Postoje nekretnine koje imaju građevinsku, ali nemaju upotrebnu dozvolu i sproveden tehnički prijem objekta. Ovakve nepokretnosti su najčešće ucrtane u Katastru, mogu biti opisno na takav način i unete u ugovor te kasnije prometovane, ali sa naznakom da ne postoji upotrebna dozvola za predmetnu nepokretnost“, navodi advokat.
On napominje da nepokretnosti koje su u postupku legalizacije mogu biti predmet prometa, s tim da je važno sagledati i u kojoj fazi se nalazi postupak legalizacije i da li će on u celosti moći da se okonča. Ukazuje da ne čini sigurnost da će se objekat legalizovati samo ako je podnet zahtev za ozakonjenje nadležnoj službi za građevinarstvo. Međutim, veću sigurnost čini ako postoji odobreni projekat za gradnju sa elaboratom geodetskih radova. Svaki prodavac može preneti na kupca isključivo prava koja ima u momentu zaključenja ugovora, pa je zato bitno utvrditi u vlasničkom listu nepokretnosti kako je predmetna nepokretnost upisana i u kojoj je fazi legalizacije/ozakonjenja.
Advokat ističe da kupoprodajni predugovori, konačni ugovori, ugovori o kapari i načelno svi ugovori vezani za promet nekretnina, moraju biti overeni od strane javnog beležnika, u formi solemnizacije ili javnobeležničkog zapisa, da bi kupac nakon prometa nepokretnosti mogao u potpunosti da zaštiti svoja prava.
A.M.
